行业展望丨2022“新政策”“新模式”“新趋势”“新方向”

十四五期间房地产新模式探索的方向，保障房在整个房地产市场中的占比可能会大幅提升，可能会形成刚需靠保障房，改善靠商品房的类似于新加坡的模式，商品房市场的规模收缩速度可能会快于整体房地产市场的规模收缩速度。

房地产消费属性增强，投资性需求会越来越少

在中央经济工作会议中提到：“要加强居民基本住房保障。房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。”

除了“保障”属性提高之外，后续房地产的“消费”属性也会体现得越来越突出，金融属性会越来越弱化。以后房子可能会变成类似于汽车的大宗消费品，提前消费和投资性需求会越来越少。

调控政策大概率不会进一步收紧，也不会大幅放松

12月15日国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，部署进一步采取市场化方式加强对中小微企业的金融支持；确定加大对制造业支持的政策举措，促进实体经济稳定发展。

12月16日，央行行长主持召开金融机构货币信贷形势分析座谈会，易刚提到：“增强信贷总量增长的稳定性，稳步优化信贷结构，保持企业综合融资成本稳中有降态势，不断增强服务实体经济能力。”

12月17日，证监会公告称致函29个辖内有金交所的省级政府办公厅，要求立即组织省级地方金融监管局商人民银行、银保监会、证监会派出机构开展对辖内金交所的现场检查工作;禁止金交所为房地产企业(项目)、城投公司等国家限制或有特定规范要求的企业融资。

全国层面的大幅宽松地产政策是不太可能的，我们可以期待的宽松政策可能将主要集中在“因城施策”，当下的政策环境可能更像2018年底。

资管新规过渡期整改尾声，民营企业面临双重压力

2021年11月，银保监会向各地方银保监局下发《关于进一步推进信托公司“两项业务”压降有关事项的通知》，要求进一步推进信托公司通道业务和融资业务压降工作。

文件指出，2021年是资管新规过渡期整改时限的最后一年，各公司要进一步加大存续通道业务的清理力度，年底前必须做到应清尽清、能清尽清，通道类信托项目到期的原则上不得展期续做，未到期的应加强与委托方和交易对手的协商争取提前结束。

各信托公司应严格执行年初制定的融资类信托业务压降计划，确保完成信托部下达的任务。监管部门此前为行业确定的2021年压降目标为，融资类信托规模再降1万亿，违规金融同业通道清零，风险处置3000亿以上；房地产规模不超过2020年末。融资结构中非标占比较高的民营房企可能会面临债券刚兑和非标较难展期的双重压力。

预售资金监管难言放松，准现房销售或成趋势

当下房企资金链紧张，有一个十分关键的转折点在于某大型房企陷入困境后烂尾楼让地方政府负责善后，一举将地方政府跟房企之间的关系给改变了。在此之前地方政府为了吸引房企到本城市来拿地，都尽可能地在各类政策上为房企提供便利。

当地方政府发现项目烂尾后需要地方政府自己想办法善后，从9月份开始，地方政府在实际执行层面大幅加强了预售资金监管的力度。而且很多城市开始“因企施策”，越是信用资质较弱的房企，越是对他们采取格外严格的资金监管措施。

随着民营房企不断出现债务违约的情况，购房者对于期房的信心受到严重动摇，后续可能会有越来越多的民营房企不得不将房子建到接近完工才能卖得掉，房企的周转效率或将进一步下降。不过值得注意的是，房企往往在年底会有一批项目集中交付，交付之后就能提取被监管的预售资金，此外，到一季度银行新一年的按揭额度也会释放出来。因此一季度房企销售回款可能会略有改善。

城投大规模拿地，轻资产代建模式或将成为发展方向

在民营房企普遍资金紧张、无力拿地的背景下，其实各地的城投公司完全可以自己拿地，自己盖房子卖给老百姓，没有中间商赚差价，还可以顺带解决城投转型的问题。

实际上开发商之前起到的作用就是替政府加杠杆并承担风险，但同时也赚走了一块土地升值的利润。现在民营房企无法承担这个任务了，可以让城投公司来代替。武汉、无锡最近的土地市场已经出现城投包场的现象。城投公司在自己所在的城市有很多优势，比如地方政府可以通过土地出让金返还的形式降低其土地成本，减轻其资金压力。如果操盘能力不足的话，可以选择跟轻资产的代建公司合作。